在世邦魏理仕举行的“2019年成都商业地产市场回顾与2020展望”发布会上，世邦魏理仕成都产业地产部主管尤鹏伟从城市基础、产业发展，解读了成都仓储物流新机遇。

市场净吸纳量高居全国第二

新增主要落在龙泉驿区和新都

2019年成都仓储物流市场迎来8个新项目交付，合计新增供应面积约79万平方米，同比增长236.1%，使成都高标库总存量突破400万平方米，居全国第三。

尤鹏伟表示，着眼需求端，成都市场净吸纳量实现约29万平方米，居全国第二。供需作用之下，截至年末成都高标准仓储整体空置率同比上升11.0个百分点至18.4%。

分区域看，龙泉驿区和新都为新增供应的主要落脚地，分别占比31.5%、26.1%；青白江为全年需求*活跃的区域，净吸纳量贡献率为44.7%。

从趋势上看，2020-2021年，成都仓储物流市场将迎来合计114万平方米的新增供应面积，其中青白江迎来供应高峰，占比高达64%。

尤鹏伟表示，电商和物流行业间的竞争聚焦点逐渐从单纯的价格战延伸至加强细分领域专业性及完善供应链服务。

“这一转变直接使租户仓储策略在仓库标准、地理布局及租赁周期上发生改变。”尤鹏伟说。比如，未来更多租户将整合并升级仓储设施，或根据业务需求自建仓库和选择BTS库。同时，租户将加密自身配送网络及扩容，多点布局或主次仓搭配。

此外，租户将随终端需求周期性变化选择弹性租赁周期，长租及短租并行。数据显示，2019年成都新增仓储租赁需求中短租占比达14.6%。

怎么办？尤鹏伟表示，运营应以租户为导向，积极挖掘新行业租户的新租、扩租需求和本土租户的升级需求。同时，业主需改善仓储条件或设备以契合日新月异的仓储需求，并提供弹性的租赁策略和激励政策，完善仓储管理服务提升客户满意度。

电商自建库迎来供应高峰

由“人”转向“企业”

随着电子商务的快速发展，近年来包括菜鸟、京东、苏宁等电商头部企业开始搭建物流体系。

“2019年是电商自建库的供应高峰，通过梳理五大电商头部企业在16个主要城市的布局，全年自建库新增供应高达213万平方米，其中成都录得约75万平方米的自建库交付。”尤鹏伟说。

展望未来，电商搭建物流体系持续，至2022年全国自建库市场份额预计将达19.0%。然而，随着开发成本攀高等诸多因素，未来三年全国电商自建库供应实则有所减少，预计年均供应量较前三年下跌近三成。

分区域看，未来头部电商企业将加码中、西部地区，分别占比新增供应的43.6%、22.1%；按城市看，成都自建库新增供应居全国第三，超70万平方米。

互联网行业发展对仓储物流市场而言既是挑战也有机遇。进入行业发展下半场，市场主体由“人”逐步转向“企业”，互联网C端势微，B端崛起，B2B电商平台成风口。

一方面，如微信、饿了么、淘宝等移动互联网的普及，“To C”侧已经到达了阶段性发展高点，下阶段的发展必须来自于更深层的供应链效率提升及覆盖领域的拓展。微观方面，国内制造业和服务业企业优化供应链迫在眉睫。与此同时，高周转的线上消费倒逼传统零售企业供应链全方面体验提升。

目前，中国B2B电商市场规模已达25.9千亿元，线上渗透率为16.0%。预计2020年市场规模将再增长20.2%到31.2千亿元，线上渗透率亦有望实现16.5%。受制造业企业持续优化成本提升效率的大势所影响，加之资本追逐的助力，未来B2B电商平台将继续整合经销商与零售商的供应链优势，加快区域渗透速度，打造覆盖全国的服务网络。