物流地产在我国的发展方兴未艾，但市场份额已经较为集中。行业中轻资产和重资产两大策略在万科旗下的普洛斯和万纬身上得到了体现。成立私募基金，随后将项目建设完成后卖给基金公司，再进行轻资产运营。普洛斯通过这样的REITs模式将资金回笼的时间由十年缩短到了一年之内，提高了项目周转率，解决了长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现了高周转、高回报和高杠杆的轻资产模式。在这个流动性无比重要的金融时代，这种高速轻便运营的模式收效非常明显.

　　行业：缺口巨大增幅放缓

　　物流地产概念是上世纪80年代在美国率先提出并实践的，是根据物流企业客户需要，在合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产一般包括各种物流中心、物流园区、配送中心以及物流产业园等仓储设施。

　　市场供需缺口仍然巨大

　　从整体而言，市场和企业迅速发展，但仍然未能弥补我国物流地产行业与发达国家的巨大差距。截至到2017年底，我国总仓储面积约为5.53亿平方米，但人均仓储面积仅为0.4平方米，而日本人均仓储面积为4.0平方米，相差达10倍之巨。而在这人均的0.4平方米中，只有0.1平方米是拥有信息化管理、现代物流仓储的面积，余下的0.3平方米则包括旧式仓库等老旧设施。据观点指数统计，我国现有的物流仓储设施约有70%建于90年代之前。这既说明了我国现阶段物流仓储的巨大缺口，同时也意味着我国物流地产行业市场具有巨大的发展前景。

　　投资增幅开始放缓

　　根据国家统计局数据，2016年我国仓储业固定投资为6983.50亿元，同比增幅为5.5%，较2015年增幅下降22.9个百分点。从面临的挑战来看，主要由于前些年物流地产在规模化发展过程中普遍存在同质化情况，再加上相比住宅和商业地产土地出让金少、税收贡献较低、土地利用率不高，导致大城市工业用地相应指标逐年下降。

　　同时，近年土地成本提升较快，由于物流地产投资回收期通常在15年以上，为开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战。较之以往野蛮生长的盛况，物流地产似乎已经到达了一个瓶颈期，跑马圈地的发展方式渐渐变得不再适用，多方向、多层次发展正在成为新的增长点。于此，多个新的物流地产运营模式应运而生，金融物流、保税物流、际享仓、物流产业园区你方唱罢我登台，新老企业也在这片复杂的红海中百舸争流。

　　从物流地产的空间分布上来看，长三角地区的物流地产规模远超全国其他地区，其次是京津地区、两湖地区、川渝地区以及珠三角地区。其中单普洛斯一家企业在长三角地区就布局了近百个物流园区。长三角地区物流地区、川渝地区以及珠三角地区。其中单普洛斯一家企业在长三角地区就布局了近百个物流园区。长三角地区物流的发达也解释了我们对于江浙沪包邮的羡慕和嫉妒。

　　而从其城市的空间分布上来看，物流园区一般分布在城市的边缘或是卫星城中，紧邻国道、省道、高速公路或空港水港，距离市中心一般不超过一小时车程，这些地区地价较低且交通非常发达。以长三角地区为例，昆山常熟等城市是物流地产企业的必争之地。

　　政策：重视程度高 出台文件频繁

　　虽然我国物流地产行业暂时还没有明确的政府主管部门、完善的标准体系与统计科目，但是作为一个跨部门、跨行业、跨地区的交叉行业，国家对于物流地产行业的重视程度非常高。

　　2015年8月，财政部、国税局联合发布《关于继续实施物流企业大宗商品存储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，指出自2015年1月1日起至2016年12月31日止，对物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

　　为了进一步推进物流降本增效，着力营造物流业良好发展环境，提升物流业发展水平，促进实体经济健康发展，2017年8月，国务院发布《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，提出推动物流降本增效对促进产业结构调整和区域协调发展、培育经济发展新动能、提升国民经济整体运行效率具有重要意义。

　　今年6月，财政部发布《关于开展2018年流通领域现代供应链体系建设的通知》，要求强化物流基础设施建设，夯实供应链发展基础。发展单元化流通，提高供应链标准化水平。加强信息化建设，发展智慧供应链。聚焦重点行业领域，提高供应链协同化水平。推广绿色技术模式，提高供应链绿色化水平。

　　可以看出，近年来物流地产政策的主要方向是，提升物流现代化水平，提升物流运营效率，助推专业化水准物流地产企业发展。也正是由于政策的大力扶持，物流地产才能在十余年的时间内有如此大的突破性发展。

　　竞争：“一超多强”的市场格局

　　经过十余年的发展，物流地产行业呈现出了“一超多强”的发展格局，普洛斯以近七成的市场占有率独占鳌头，以1750万平方米的运营仓储面积傲视群雄。而第二梯队的物流地产企业则在250~400万平方米的运营仓储面积区间中竞争，彼此都没有拉开较大的差距。

　　在第二梯队及后来竞争者中，主体的分布尤其广泛，以其他行业为主要业务的企业多有涉足。但主要可以分为四类。一是外资企业进入中国进行发展，如丰树与安博;二是传统房企跨界发展，如万科万纬物流与远洋集团等;三是电商企业为满足自身发展建立产业链，发展物流地产;四是独立经营物流地产的其他企业，如易商红木和环普等。

　　在物流地产企业中，不同的主体自然有着不同的发展方式与竞争优势。

　　外资企业如安博、丰树等在国外有着较为领先的仓储设施技术、管理水平以及充足的资金，进入中国市场后可以复制既有的模式和经验，在本世纪初物流地产行业方兴未艾之际起到了领路人的作用。

　　万科等传统房企拿地能力较强、土地储备丰富而且规模庞大，依托房地产规模与资金的加持，利用手中的工业用地兴建物流园区的同时大量收购，并且正在向外资企业学习，是外资企业最强大的对手。