由于物流园区在经济开发、促进多种物流资源的整合、改善城市环境灯方面的明显作用，我国政府及企业在进2－3年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。

    目前我国有50多个中心城市在规划建设物流基地或物流园区，据不久前有关资料显示约有近200个，其中65％的园区在规划中，35％的园区开始建设或招商，但成功建设和运营的园区不到19％。造成这一状况的原因是“规划不细、定位不准、开发不对、投资不足、招商不力”。

    把握好物流园区开发模式

    近年来在物流园区开发上出现或提出了许多种模式，常见的有政府主导的经济开发区模式、政企联合开发模式、物流企业主导开发模式、政府规划物流企业共同开发模式和物流（或工业）地产商开发模式等五种：

    1.政府主导的经济开发区模式。

    政府主导的经济开发区模式是指由政府作出物流园区规划，并从政府各部门抽调人员组成开发机构，通过招商引资等方式来开发物流园区、目前大多数物流园区都是按这种模式在开发，成功的案例极少。

    2.政企联合开发模式。
 
    政企联合开发模式是指由政府抽调人员与相关企业抽调人员共同组成开发机构。通过招商引资等方式来开发物流园区，目前一部分物流园区是按这种模式在开发，成功的案例也很少。

    3.大型物流企业主导开发模式。

    物流园区的 大型物流企业主导开发模式，是由大型物流企业来开发物流园区并率先在园区开展经营，带动和引导其他物流企业或相关企业入园经营，逐步实现物流产业的聚集，达到物流园区的开发和建设目的。杭州传化物流基地就是按这种模式开发的范例。

    4.政府规划物流企业共同开发模式。

    政府规划物流企业共同开发模式是指政府从总体上对物流研究作出规划、共同完成园区的总体开发。在传统的仓储区中，由于园区内的土地早被园区内企业所拥有，因此，物流园区的形成只能在政府统一规划下，由企业共同改建才能完成。深圳笋岗－清水河物流园区就是按这种模式开发的范例。

    5.物流（或工业）地产商模式。

    物流园区开发的地产商模式，是指将物流园区作为地产项目，通过给予开发者适宜的地产项目开发土地政府、税收政府和优惠的市政府配套设施，由物流地产商进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性设备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。韶关忆华物流园区就是按这种模式开发的范例。

    实践中，传统的仓储区改建为物流园区宜采取政府规划物流企业共同开发模式，新建的物流园区宜采取物流（或工业）地产商模式或大型物流企业主导开发模式。

    物流园区盈利模式

    物流园区成功的标志是通过改建或新建，园区经济总量得到较大的提升，园区开发商和园区内企业经济效益得到较大提高，园区的建设改善了当地的投资环境并因此吸引了更多的外地投资来本地发展，产生了较大的社会效益（经济总量增加，税收增加，就业扩大等).因此，物流园区的建设必须处理好三个层面的利益：政府收益（社会效益）、连续开发商的收益和园内企业的收益。

    ——政府的盈利模式。即通过经济总量增加、税收增加、就业扩大等来取得经济与社会效益；

    ——开发商的盈利模式。即通过园区土地增值、物业增值、土地与物业转让或出租收入、配套服务等来取得经济效益；

    ——入住企业的盈利模式。即通过交易收入、仓储收入、配送收入、信息中介收入、加工收入等来取得经济效益。

    物流园区总体投商流程及策略

    物流园区市基础设施型长期投资项目，其进入成本和退出成本都比较高，一个物流园区少则投资1－2个亿，多则十几个亿，其投资回报期较长。为有效规避物流园建设的盲目性及由此带来的市场风险，成功的招商十必不可少的。

    物流园区招商工作主要包括编制招商策划书、招商推广实施和客户引进三个基本过程。

    1.编制招商策划书。招商策划书是指导整个招商推广工作的策略性文件，对整个招商工作来说非常重要，是招商推广时期各项工作开展的重要依据，通常由物流园区委托具有丰富经验的顾问机构完成。

    2.招商推广实施。招商推广首先要成立专门的招商组织，规划招商过程的各项事宜；其次要不知招商现场，既要清楚地展示物流园区的功能，又要保持现场良好的气氛；再次，开展宣传工作，制定市场推广计划，选择宣传渠道，制作宣传资料。

    3.引进客户。招商必须进行客户甄别和目标客户的发掘，确定哪些是本项目的潜在客户，适时传递项目最新进展信息，以使其保持对项目的关注，全程把握其投资心里及进驻意向，直到确定进驻园区为止。

    招商过程中应注意的几个问题有：

    1.制订成功的招商策划书，加快招商进程，缩短招商时间。

    2.与中介机构合作。选择与有良好信誉的、对物流行业具有较高认知度的、拥有丰富招商经验与庞大客户群体的中介机构进行合作将有利于提高物流园建设的成功率，有效避免市场风险。

    3.为入驻企业预留一定的发展空间。相当多的物流企业对其进驻地区的未来发展空间都非常关注，作为接纳该类企业的物流园区在规划建设过程中必须充分考虑到这一点，尽量提供能够满足意向进驻企业需求的发展空间。

    4.把握好园区招商的时机。园区应根据不同的分类和具体情况确定招商时机。如陆路交通枢纽型物流园区必须待园区的基础设施的建设基本完成后才可开展招商工作，而改建的物流园区在规划出台后便可以开始招商。

    5.积极引进国内外优秀物流企业。国内外优秀物流企业的入驻能够提高物流园区的知名度，吸引其他物流企业入驻。及时把握国内外优秀物流企业的投资意向，积极主动地有针对性地进行招商推荐，为他们提供最大限度的优惠政府。