由现代物流报主办的“第五届中国(苏州)国际物流与供应链合作发展高峰论坛”于2011年6月15日-17日在江苏召开。以下为北京嘉恒四海物流投资有限公司总裁孔庆广演讲实录：

　　孔庆广：下面是我来演讲。主要包括几个方面，一个是区域经济的发展，推动着生产要素的逐步融合。随着区域经济的发展，就是将商流与物流，资金流、信息流等各种生产要素聚集在一个特定区域范围内，对物流产业，对物流园区，现在大家议论比较多，这有个数据，海铁这一块国外都是两位数，我们国家只是二点几。中国物流的发展也好，还有物流远期的发展，是有一个长期的过程。我们在座的很多，更多的是物流企业。实际上中国的物流企业的生存环境，我始终认为比较艰难。我本人以前也是在物流行业内，原来做物流业务，现在我们更倾向于做第四方，因为第三方作为中小企业的生存空间，实际上会越来越狭小，会比较困难。

　　所以说，从整个区域经济发展趋势来看，提高区域经济一个发展竞争力，也需要相应提高物流园区的一个竞争力，所以物流园区的发展会形成一个物流产业集群，特别是我们中小的物流企业恐怕就是说，在物流园区的这样一个平台上会有一个更好的业务发展，所以说，随着区域经济的发展，会有大量的专业化的综合性的各种类型物流园区的出现。第二，我想说一下，物流园区集聚了很多的物流企业，整个在这样的一个平台上，在这样一个平台上，会实现一体化的物流产业整合，这是一个大的背景。可能大家也都知道，物流园区分为若干种类型，现在就是说，在现实当中，以物流的名义，或者说做一些其他的东西也很多。在具体的物流园区划分上，综合服务型的，货运服务型的，生产服务型的，商贸服务型的。我们物流园区原来讲以货物服务型为主的，包括铁路、海运、空运的几种运输方式。现在包括商贸的一些批发市场实际上也是物流园区的一种形式。

　　一般来说，政府主导的物流园区在几十平方公里，甚至上百平方公里的这样一个区间范围，那么大型的物流企业，咱们国内的一些物流企业巨头自用的相对来说会比较多一些，这样是自己企业主导。现在应该说，随着咱们国家的限购令，很多地产公司也开始介入到物流园区。现在能够运营比较成功的物流园区我认为还是综合模式，也就是说，在政府的支持指导下，企业化运作这样一种方式。发展的意义，物流园区整个开发，有前期的规划，中期的开发建设，还有后期的运营管理，三个部分。每个部分对于整个园区的成功，应该说蛮重要的。现在来讲，很多的现成的这些物流园区，有运营好的有运营一般的或者一些差的。我觉得就是说，看了很多的物流园区运营比较差的首先就是存在两个方面的问题。一个就是前期的市场调研，战略定位可能做的不是很充分，另外一个就是在整个的后期运营管理方面，在业务提供方面，应该说是不够的。我们现在有很多的物流园区实际上，还处在一个物业的出租收取管理费这样一个情况。

　　从影响因素来讲，一个物流园区的成功我们认为有三个关键点，一个就是符合市场需求的一个战略定位，就是你前期的这块工作；第二个就是符合操作需求的一个规划设计，也就是说你的整个业务流程的改善；第三就是整个运营这一块。我这个是以农副产品物流中心为例，说一下物流园区的功能模块。大致包括商务办公区、物流配送区、生活服务区、农副产品交易区、农业研发区，农副产品加工区等等。有很多的是仓储形式的会比较多一些，比如说有很多知名的一些公司，那么做的都是以仓储为主，比如说它的租金都可以到一块，甚至最高得到一块三一天一平米这样一个费用。但是可能更多的其他的甚至包括其他的沿海城市，一般大概也就三毛到六毛，大家做的不一样。这是以仓库为主，另外就是有很多停车，包括大型的停车场，降低了土地的一个有效使用。

　　实际上就是说，这些都是一些专业化的，更多的现在就是说，商务性功能性会越来越多，物流园区我认为发展趋势，我称之为物流综合体。也就是说它会有很多的功能在里面。从物流园区未来发展来看，我觉得大概会表现这么几个趋势，一个就是说，跟随城镇化而不是城市化，也就是我们选择物流园区的选址一般会选择在离城市比较偏一些，但是我们会注重它的区位还有交通。我们物流园区我们看重的区位交通还有市场需求产业基础这几个方面。所以说它的城镇化可能是一个比较重要的趋势。

　　第二个就是它的一个网络化。网络化就是说，除了你的实体的要建立，若干个物流园区形成这种网络链接，还有信息网络平台的一个搭建等等，这些应该是他未来发展的一个大的趋势。特别是最近应该说，发改委公布了主体功能区的规划。从国家或者政府层面上，越来越重视各个区域的规划，这种区域规划可能会应该说，我觉得会带来物流园区的快速发展。也就是说，可能在我们国家，物流园区的这个热，我认为会越来越，这是一个问题。第二个，从企业层面上，可能大家知道，中国的物流企业，它的企业形态大部分是中小型的，门槛可能会比较低。那么这种组织形态会决定着这些物流企业，入住物流园区这样一个具有信息服务平台和公共服务体系这样一个架构里面，可能会得到它的一个快速发展，而你在园区外面这个发展会，在业务一体化方面会有一个弱项，这也是物流园区对这些物流企业的一个重要性。

　　第三个我可能从地产开发角度来讲，国家的政策，国家限购令下了之后，会对个人购房有一个限制。但是我始终有一个观点，就是房地产的价格是绝对不会降的。咱们中国人个人资产80%以上又是房产为主的，可能下一步就是说，在你住宅的投资以外，可能会有其他的一种地产的形式的投资。我大概跟大家汇报到这些，谢谢！